BRE“构建更美好英国的框架”系列圆桌会议的第三次会议在曼彻斯特最令人印象深刻的新建筑之一——合作公寓在天使1号的新总部举行，它是这座城市在过去三十年中蓬勃复兴的有力象征。
这次圆桌讨论的主题是“英国的建筑环境如何应对社会排斥?”188bet下载1997年，布莱尔政府成立了社会排斥小组，并对其进行了定义。社会排斥指的是“当个人或地区遭受失业、技能差、收入低、住房条件差、犯罪率高、健康状况差和家庭破裂等一系列相关问题时所发生的情况。”
建设更美好英国的框架
我们的第三个建设更美好英国的框架系列文章和播客:与规划师、建筑师、政策制定者和建筑专家的圆桌会议和访谈。探索这个系列的第一次和第二次圆桌会议。
会议由BRE首席执行官Niall Trafford主持。“我们关注的是住房的质量和影响，以及它应该带来的福祉。我们举办这些圆桌会议的目的是到全国各地去，听听那些我们通常不接触的人的意见。走出伦敦的泡沫，以便了解和学习更多，以使BRE适合和相关的未来。我们是来聊天、分享和学习的。
“社会排斥似乎不在我们的职权范围内，但事实并非如此。例如，我们如何保证社会上成千上万持续遭受高温贫困的人在冬天能够保持温暖?我们在这方面做了广泛的研究。大约11%的英国家庭燃料费不足。65%的英国家庭将受益于能源效率的提高。”
尼尔的播客采访在这里:
1983年，曼彻斯特市中心只有200多人，而现在这个数字在3 -4万人之间。今年早些时候，它被德勤(Deloitte)评为欧洲发展最快的城市之一。
当然有人担心，这座城市的经济实力没有转化为包容性增长。政府在2019年3月初宣布，英国脱欧后的16亿英镑刺激计划中，最大的一部分用于西北部陷入困境的城镇。
越来越多的人担心，贫富差距正在扩大。目前，曼彻斯特市中心正在建造约1万套公寓，预计未来3年内还将建造9000套公寓。相比之下，在整个英国，睡不着觉的人数都在上升，但在地区上增长最多的是西北部，在过去两年里几乎翻了一番，自2010年以来翻了两番。
大曼彻斯特的三个地区被列为英格兰最贫穷的地区。根据约瑟夫·朗特里基金会(Joseph Rowntree Foundation)的数据，50万儿童被剥夺了收入，四分之一的儿童仍生活在贫困之中。尽管有自己的规定，但在过去两年里，在获得委员会规划委员会规划许可的14667套大型开发项目中，没有一套是“负担得起的”。这就是著名的“曼彻斯特悖论”。
这次圆桌会议的进一步背景是Shelter最近的一份报告，该报告呼吁在20年内建造超过300万套新的社会住房，以解决英国的住房危机。报告的结论是，需要为那些最需要的人额外提供127万所住房，包括无家可归的人、残疾人或长期疾病患者，或生活在非常贫困的条件下的人。
前财政部部长、曾任高盛合伙人的吉姆•奥尼尔勋爵是庇护所委员会委员之一。
他说:“我们需要进行深刻的转变，将社会保障房视为像其他基础设施一样的国家资产。家是个人成功的基础，公共住宅建设是国家成功的基础。这是政府实现每年30万套住房目标的唯一希望。
“政府每年的资本支出预算为620亿英镑，我们的房屋建设项目成本仅为一小部分，完全在其财力范围内。鉴于目前在住房方面的支出效率低得惊人，我们不难看出，在房地产方面的投资可以帮助解决住房危机，促进我们的经济。”
布莱克浦议会的战略总监兼助理首席执行官安东尼·洛克利是最好的代表，他就社会排斥和房地产市场的失败展开了讨论。布莱克浦的困难使它不幸成为英国社会排斥的典型代表。
布莱克浦是英格兰最不健康的地方，糟糕的住房也是该镇糟糕健康状况的中心。近几十年来，它的4000个废弃的宾馆被私人房东买下，从住房福利申领者那里获利，这些人往往挤在多用途的房子里。
“在北方，住房质量和数量一样重要，”洛克利说，“布莱克浦表明，住房质量与社会包容和排斥之间存在密切关系。尽管最近有所增长，但自20世纪70年代以来，我们的第一产业——旅游业——出现了显著的萎缩，这导致了大量冗余建筑的遗留——主要是老旧的民宿和酒店。在过去的30年里，这些空间已经成为住房福利农场，私人房东通过多种用途的房屋追逐收益。
“由于缺乏有效的监管和较低的法定标准，福利制度鼓励房东对这些房产进行细分。
“我们经历了弱势群体向布莱克浦的永久移民，尤其是从伯明翰、伯恩利、曼彻斯特和格拉斯哥这样的大城市。在我们的内八区，超过50%的住房质量都很差，这是一个惊人的数据。然而，公共补贴支付的租金与所提供产品的质量之间没有关系。这种动态，以及房东将弱势群体塞进低质量住宿的不正当动机，导致布莱克浦成为英国任何一种剥夺措施下最贫困的地方。
北部许多城镇和城市的部分地区现在需要大规模清理和改造。我们需要一个本地化的公共补贴体系，奖励质量和投资，而不是鼓励失败。
在布莱克浦，我们正在尽一切可能在法律允许的范围内规范这一住房问题。然而，干预的成本太高。我们可以在30年内使用我们的廉价借贷能力购买房产，这意味着每20万英镑以2%的利率借贷，我们就可以在一个多用途的濒临倒闭的房子里建造三套优质的公寓。但我们需要激励私营部门进行类似的投资。最后，目标是拥有一个住房存量，支持个人和家庭扎根，稳定他们的生活，并为一个可持续的社区作出贡献。现在在布莱克浦内部，情况正好相反。”
第二位发言者是北方振兴伙伴关系的对外事务主管丹尼尔·科奇林。Cochlin说:“‘北部振兴计划’已经呼吁投资390亿英镑来改善东西铁路网络，我们还呼吁提供2.5亿英镑的住房基金，以满足包括HS2在内的交通扩张领域的预期增长。”
他说:“连接北方大城市带来的经济增长到2050年可以带来85万个新的工作岗位，这意味着需要更多的住房——每年可能有5万套新住房——包容性是至关重要的。
“我们不想创造新的伦敦，我们知道曼彻斯特的繁荣已经导致租金在四年里上涨了30%。这未必是一件好事。我们将需要社会租金和私人出售相结合。支付能力是关键。
“权力下放是释放‘北方振兴计划’全部潜力的关键，我们强烈支持当选市长。在住房、交通、教育和许多其他关键领域，地方选举产生的官员更有能力满足我们的需求。只有通过当地的决策，这些问题才能得到妥善解决。不仅仅是曼彻斯特通过重建其建筑环境而改变，利物浦也以类似的方式重新焕发了活力。”188bet下载
riisha Lancaster是Coffe4Craig的创始人，为曼彻斯特和索尔福德的流浪者提供帮助、食物、建议和淋浴，她对社会排斥的极端有着广泛而直接的经验。她失去了无家可归的哥哥克雷格，他死于海洛因过量。
利莎指出，就业不安全是造成社会排斥的主要原因。“试图用零时雇佣合同租房是不可能的——你根本无法获得租约，更不用说抵押贷款了。这些无家可归的人不仅需要住房，还需要能够帮助自己的社区空间。”
riisha的播客采访在这里:
社会行动和研究基金会的联合主任阿米娜·洛恩说:“当我们谈论的是砖头而不是人的时候，我感到非常沮丧。这不仅仅是关于房子，这是关于社区。我住在Gorton，曼彻斯特最贫困的社区之一。那里根本没有设施。基础设施很糟糕，没有电车，只有公共汽车。我们失去了最后一家银行，唯一的商店现在是制革、赌博和当铺。
“我是曼彻斯特市议会的议员，我们有大量无休止的辩论，但你不能在该组织的某些部分说‘社会住房’。他们不想要。最后，开发商想要的是利润。
“另一个重要因素是，在职贫困越来越严重。人们在工作，但他们付不起房租。很多人都在谈论负担得起，但谁负担得起呢?”
阿米娜的播客采访在这里:
发展和社会价值的问题反复出现。发展中的社会价值往往是一个难以确定的概念——大多数人接受的东西是可取的，但往往难以定义和量化。但是奥雅纳规划、政策和经济团队的负责人简·希利·布朗(Jane Healey Brown)认为，这个课题需要适当的研究和评估。
“我越来越担心，我们现有的机制不允许适当考虑社会价值，随着英国脱欧的临近，我们失去了参与欧盟决策的机会，而欧盟的决策是允许这样做的。我们必须改变我们的结构和决策，创造机会，实现包容性增长。在Arup，我们一直在研究社交价值的含义，并试图建立度量标准。我们有研究这个课题的博士，包括一个以前在财政部工作的人。令人鼓舞的是，我们开始看到一些主要的私营部门投资者在采取这种做法，公共部门需要迎头赶上。”
Gwyn Roberts是BRE的住宅和社区负责人。他对新建住宅的质量和可持续性特别感兴趣。“为了建造更好的地方，需要更好的设计和更好的施工执行。
“我们可以有很多钱来建设，也可以有很多土地来建这些房子，”他说，“但我们真的需要建筑行业的正确文化来提高质量。”如果你没有这些，我们就会失败。公众并不看好住宅建筑业。2016年HBF委托YouGov进行的一项调查中，为什么超过40%的人表示他们不太可能考虑购买新房?
“我们最大的房屋建筑商柿子公司(Persimmon)尽管通过购买权计划(Right To Buy scheme)受益于政府资金，却因质量不佳而受到批评。现在还没有找到合适的新房子。政府必须确保它的钱花在哪里，它就会帮助整个住房部门，这意味着为所有人提供基本的权利。
“政府内部有一些前瞻性的想法，尤其是在NHS方面。它的10年计划表明，它意识到自己应该对正在建设的住房拥有发言权。BRE长期以来一直将医疗成本与劣质住房联系在一起。我们现在需要积极地看待新住房，这样它们就不会成为未来的“劣质住房”。
“我还认为，目前的交付存在一些真正的风险领域。从办公到住宅的允许发展已经见证了一些令人震惊的计划，你只知道在十年的时间里它们将是糟糕的住房，需要一些东西来纠正它们。
格温的播客采访在这里:
对于建筑标准的担忧得到了Shelagh McNerney的回应，Shelagh McNerney是索尔福德市议会的发展负责人，直到三月底，他说:“我已经在这个行业工作了30年，在许多私人和公共部门的角色中工作过——你可以说——在发展的栅栏的两边。权力下放本身并不能解决问题。整个建筑业、投资部门(其中包括大量外国资金)和整个发展行业都是其中的一部分。政府面临着关于我们经济的大问题，因为它几十年来一直表现不佳。这并非不可避免。
“在建筑环境中有真正的机会，但我们也面临技能危机——没有足够的人来建造我们188bet下载需要的东西——即使我们能筹集到资金。我认为我们需要沿着1930年代的美国和新政的路线思考。这不仅需要更多的公共和私人部门投资，还需要《工业战略》来认真对待建筑部门和相关的建筑环境投资，以及所有与我们的低生产率水平有关的投资。188bet下载这不仅仅是关于建筑:建筑环境是关于公共领域和我们的基础设施的维护。188bet下载这可能是一个值得投资的杰出行业。这只是一个将善意和包括社会价值在内的愿望清单转化为实际交付的问题。如果我们做到了，就能再做一次。我们总是需要建设和再建设。”
与会者对规划制度和对建筑法规进行彻底改革的必要性表示了相当大的担忧。一位与会者表示:“地方政府内部已经没有合格和有技能的人来做规划决策了。”“削减开支已经造成了损失。而开发人员将尽其所能地逃避他们的责任。你可以通过在承诺的公共花园之外建造更多的利润，因为这样你就可以获得更多的单元。”
可持续城市再生专家、冰屋(Igloo)的董事戴维·罗伯茨(David Roberts)指出:
“我们谈论地点:如果我们专注于提供一个高质量的地方，对所有人都有好处。有些项目在这方面做得很成功，但就住房供应而言，我们知道绝大多数项目甚至都没有尝试过。房屋很大程度上是由那些在占领之前就离开的人提供的。即使是善后护理也是由保险政策而不是实际护理来处理的。如果我们要提供优质的生活、工作和休闲场所，整个供应系统就需要改变。这意味着从土地销售(地方政府、英国住宅、私人房东和他们的顾问团队——RICS等)开始，一直到规划、融资、设计、建设和管理。
“进展是可能的，而且现在已经很明显了，尽管还在边缘。我们和其他一些人遵循自我强加的法规和政策，目的是提供尽可能好的发展。例如，BRE的“家居质量标志”(Home Quality Mark)和“终身建筑”(Building For Life)基准在冰屋的“足迹®”(Footprint®)发展方法中根深蒂固，以帮助确保可持续发展和质量相关的目标得以实现，并得到强有力的监控。
“我们希望，更高回报的证据将引发系统性变革，这样，良好的职位创造可能会成为常态，而不是例外。”这是社会应得的，也是社会应有的呼声。”
David Rudlin是URBED(城市主义环境与设计)的董事。他在曼彻斯特生活和工作了几十年，一直负责这座城市的旗舰更新计划。他在2014年获得了沃尔夫森经济学奖。
“即使在最强大的经济体，也总会有贫困群体;那些从网里掉下来的人，”他说，“我们一直没有解决如何安置他们的问题。我是在休姆学成的，那是当时欧洲最大的市政地产。休姆现在已经被重新开发，公平地说，它现在少了很多剥夺。这里不再是曼彻斯特穷人的终身地，就像我们刚刚听说的那样，他们现在可能会住在布莱克浦的一家民宿里。
“在某种程度上，这是因为原来的社区已经被房主所取代。但还有一个更微妙的故事。我们在休姆建造了2000个社会住房，给人们一个良好的家庭带来的稳定让他们能够改善他们的环境。他们中的许多人还在那里，社区的稳定限制了新人们搬进来的机会。
“我们为贫困社区提供住房的答案当然是廉租房，它一直都是，尽管我们在20世纪60年代和70年代犯下了可怕的错误。为各种人群服务的市政住房，不把所有最贫困的人放在同一个地方。这是我们需要重新学习的教训。”
大多数人一致认为，英国现在急需更多的社会住房。然而，英国的土地价格可能会让这一点变得困难。从1945年到1980年，平均每年建造12.5万套新的社会住房。在玛格丽特•撒切尔(Margaret Thatcher)执政期间，政府开始出售廉租房，至今仍未更换数据。2018年，建成了6500所廉租房。
土地价格高的问题反复出现。“买地吧，”马克·吐温写道，“他们不再生产土地了。”自1995年以来，英国土地的总价值增长了500%以上。根据估价办公室的数据，在英格兰，农业用地的平均价格是每公顷2.1万英镑，而同样一块获得住房规划许可的土地可以卖到惊人的600万英镑。不可思议的地价将开发商排挤出了少数主导市场的巨头。
一些与会者支持奥利弗·莱特温爵士在2018年提出的建议，该建议呼吁国家和地方当局在获得规划许可时能够“捕捉”更多的地块增值。这将使地方当局能够攫取更多土地所有者的利润，以便为道路和经济适用房等地方基础设施的建设提供资金。
Letwin的评论呼吁将这个“有许可”的值“上限”为现有使用价值的10倍，而不是当前经常发生的现有价值的任何倍数。
一位小组成员表示:“很难想象你会对高地价采取什么措施。”“除非发生共产主义政变，将土地国有化。事实上，我们一直在处理土地私有问题。而且，无论如何，利润并不是一个肮脏的词。商业在过去的25年里改善了这个城市。最好的社会效益是被利用的，曼彻斯特的神奇故事是它通过大规模的结构变化改善了商业基础。
客观地说，人们的机会比30年前更好——那时的工作在哪里?但是，当网站在开发商之间转手时，不可能看到社交价值，600万英镑易手，当他们重新规划时，他们突然买不起阳台了。我们还可以做更多的事情来抵制这种做法。”
最后，BRE的Simon Nichol提供了一些关于英国住房的统计数据，为讨论提供了一些循证观点:
- 英国拥有欧洲最古老的住宅存量，很可能是世界上最古老的。我们大约37%的住宅是1939年以前建造的，而德国和瑞典的这一比例为24%，芬兰为9%。
- 住房的年龄与其质量、性能和条件之间有很强的相关性。大约11%的英国住房是“质量低劣”的，这是欧盟的平均水平。相比之下，丹麦(拥有欧盟最好的住房质量)为2%，芬兰为4%，瑞典和荷兰为5%。
- 西北部拥有英格兰地区最古老的住房储备和一些最贫穷的住房条件。
- 私人租赁部门拥有英国最古老和最贫穷的住房。在贫困住房中，最易受伤害的人是自住者。
- 由于社会流动性受到严格限制，社会住房的过度拥挤程度最高。约8%的社会住房过于拥挤，而业主自住住房的比例为1%。与那些有自己卧室的孩子相比，在过于拥挤的家庭中长大的孩子在学校表现不佳。
- 住房通过住房健康和安全评级系统(HHSRS)来衡量。大约18%的英格兰住房包含HHSRS第一类危害(通过2015年英国住房调查测量)，这意味着弱势群体无法接受住在那里。据估计，让人们生活在这样的住房环境中，仅第一年的治疗费用(哮喘、与寒冷和潮湿有关的呼吸和循环系统疾病、家庭事故、感染和压力)就花费了NHS大约14亿英镑。据估计，由于住房条件恶劣而失去的机会，整个社会每年要付出约100亿英镑的代价。其中包括治疗费用、长期护理费用、失去教育机会、失去生产、福利和生活机会。
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我们的第三个建设更美好英国的框架系列文章和播客:与规划师、建筑师、政策制定者和建筑专家的圆桌会议和访谈。探索这个系列的第一次和第二次圆桌会议。
西蒙的播客采访在这里:
建设更美好英国的框架
《建设更美好英国的框架》是一个由规划师、建筑师、政策制定者和建筑专家就建筑环境的未来进行的一系列圆桌会议和采访。188bet下载合作耶利哥钱伯斯．